居住用財産譲渡の所得税等の特例

　不動産を売却した際に譲渡所得がある場合には、翌年の確定申告時(2月16日~3月15日)に申告して税額を納付しなければなりませんが、この科目にも控除が存在しますので有効に活用しましょう。（※譲渡所得＝不動産の譲渡価格から、その不動産の取得価格（増改築費用も含みます）や諸経費（登記費用・税金・業者の手数料など）を差し引いた残額です。）

　居住用財産の3000万円特別控除とは、譲渡所得3000万円までの税を控除にし、3000万円を超過した場合でも軽減税率が受けられる制度のことです。この控除は、一定の要件を満たした居住用財産の売却に対して行われます。

• 1）持ち主が売却前に居住していた家屋、もしくは敷地であることが必要です。詳細としては、(1）現に居住していた住宅、(2）過去に居住しており、居住しなくなってから3年目の年末までに売却した住宅、(3）単身赴任などのやむを得ない事情で本人は居住していなかったが、その家族が居住していた住宅、(4）店舗併用住宅の場合では、住宅部分が90%以上の場合に全部の譲渡所得が対象、といった住宅が当てはまります。


• 2）売り手と買い手が親族、内縁関係、同族会社といったような関係にない場合において適用されます。


• 3）譲渡した年の前々年以降にこの制度、または買い替えの特例を受けていないことが要件になります。

　また、譲渡した年の1月1日現在で保有期間が10年以上の場合には以下の軽減税率が適用されます。
　3000万円の特別控除後譲渡所得金額が、

・6000万円以下の部分・・・所得税が10%、住民税が4%になります。
・6000万円以上の部分・・・所得税が15%、住民税が4%になります。

　床面積が50m²以上で築20年（耐火構造の場合は25年）以内の建物が適用されます。増改築は費用が100万円以上で、増改築後の床面積が50m²以上の場合に適用されます。

　贈与の翌年2月1日～3月15日までの期間に、特例を受ける届出が必要になります（無税であっても必要です）。また、3500万円超の部分に対しては、税率20%で算出し、納税を行います。

　3年以内でなく3年超であっても、選択した贈与財産はすべて相続財産合算し、贈与分の精算が行われます。

(1）平成19年12月31日までに20歳以上の子（贈与のあった年の1月1日の時点で）に父母から資金の贈与が行われることが必要です。

(2）贈与資金は下記のいずれかに使用しなくてはなりません。

• ・床面積50m²以上の住宅（敷地を含みます）の新築、または築20年以内(耐火構造は25年)以内で、地震に対する安全上必要な構造・技術水準を有する一定の中古住宅を購入すること
• ・工事費が100万円以上で、改築後の家屋床面積が50㎡以上となる増改築工事(家屋に居住用以外の部分がある場合には、居住用部分の工事費が全体の50%以上である必要があります)。

(3）贈与の翌年3月15日までに、住居の新築・取得・改築などを済まして入居することが必要です。もしくは、同日以後遅れることなく入居することが確実であると見込まれている場合も適用されます。

(4）平成15年1月1日以降、贈与によって取得した住宅所得資金などについて特例適用を受けた人は、その後5年間は特例を受けられませんので、これに該当しないことが条件になります。

　一定条件に当てはまる居住用財産の買い替えは、申告によって以下の扱いが認められるようになります。

• (1）前の住宅売却価格よりも高額の住宅を購入した場合 税法では譲渡がなかったものとみなされ、その住宅を売るときまで課税が繰り延べられます。ですが、非課税ではないので、住宅を売却して、買い替えを行わなかった時点で繰り延べられた額を含めた譲渡所得の納税が必要になります。


• (2）前の住宅売却価格よりも低額の住宅を購入した場合
  差額の譲渡所得に対して、長期譲渡所得税率により課税されます。

A.譲渡する住宅の要

• 1）持ち主が売却前に居住していた家屋、もしくは敷地であることが必要です。詳細としては、(1）現に居住していた住宅、(2）過去に居住しており、居住しなくなってから3年目の年末までに売却した住宅、(3）単身赴任などのやむを得ない事情で本人は居住していなかったが、その家族が居住していた住宅、(4）店舗併用住宅の場合では、住宅部分が90%以上の場合に全部の譲渡所得が対象、といった住宅が当てはまります。


• 2）売り手と買い手が親族、内縁関係、同族会社といったような関係にない場合において適用されます。


• 3）所有期間が売却する年の1月1日までに10年以上であること、および、父母や祖父母からの相続・遺贈で取得したものであって、持ち主が30年以上居住していた住宅である必要があります。

B.買い替えによって取得する住宅の要件

• 1）住宅を譲渡した年、その前年または翌年3月までに自分が居住するための土地建物(買い替え資産)を購入することが必要です。


• 2）譲渡した年の翌年末(買い替え資産の購入が翌年になる場合は翌々年)までに買い替え資産に自ら居住することが必要になります。